2017-02-28 19:14 浏览：159
贺州买房投资选商住房风险大；楼市火爆行情下，别说一二线城市了，连大理这初升四线的小边城那房价都是一路上扬，来到大理的投资者们已经不再满足于旅游地产，很多投资者将目光头像了商住房，将“生财”的希望寄托于商住房。不过，二手商住房交易过程中的税费高得惊人，受此影响，商住房投资的收益可能会大打折扣。
二手商住房不享受任何税费优惠措施，所以它在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。
在确定税基的时候，一般各地有两种方式，第一种是地税部门划定的指导价（有的地方也称核定价），每套房子的价格不同，需要交易时确定；第二种是网签价，这是买卖双方自己确定的，需要指出的是，税基是取这两者之间的高者，哪个价格高，税基就是哪个。
第一种、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
公式在这：增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
第二种、印花税（这个税收是买卖双方都要交的）
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
第三种、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
第四种、契税
契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。
第五种、土地增值税
这是目前商住房区别于普通住宅的一种税收，普通住宅目前暂不涉及此项税收。
土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
如今，恐慌的楼市下，每天都在上演不理智的抢房大戏，但是毕竟房产投资不是小数目，还是应该慎重考虑清楚后期的升值空间再出手。
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